Plan de Ordenamiento del Valle de México: ¿sube el predial y van a subastar terrenos? Lo que dice el documento

Desde finales de septiembre circulan mensajes que aseguran que “va a subir el predial”, que “van a cobrar impuesto a los terrenos baldíos” y que “si no construyes te quitan el terreno”. El origen es real: el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM), un proyecto de más de 200 páginas que la Sedatu y los gobiernos de la Ciudad de México, el Estado de México, Hidalgo y Morelos pusieron a consulta pública.

Leímos el documento completo. Lo primero que hay que saber: es un proyecto en consulta, no una medida vigente. Ninguna de las propuestas que preocupan se aplica hoy, y casi todas necesitarían, además, que los congresos de cada estado reformen sus leyes.

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Qué es el Programa de Ordenación

Es el instrumento que define cómo deben coordinarse los gobiernos de la metrópoli en temas como agua, transporte, vivienda, servicios y uso del suelo. El programa vigente es de 1998; este proyecto lo actualiza.

La zona que cubre está formada por 84 demarcaciones: las 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios del Estado de México —entre ellos Tepotzotlán, Cuautitlán Izcalli y el resto del norte del valle—, ocho municipios de Hidalgo y uno de Morelos.

Según el propio micrositio de la Sedatu, el programa no es un mapa de zonificación lote por lote, no sustituye los planes de desarrollo municipales ni los de las alcaldías, y no crea ni reemplaza leyes. El documento agrega que, una vez aprobado y publicado, será vinculante para las autoridades: tendrán que alinear sus planes a él.

Lo que circula y lo que dice el documento

“Van a cobrar un impuesto a los terrenos baldíos”

Es una propuesta del documento. Se llama gravamen al desperdicio urbano y busca desincentivar que haya predios vacíos o desaprovechados en zonas que ya tienen infraestructura y servicios. El proyecto lo plantea como una contribución distinta del predial y la limita a polígonos urbanos consolidados con infraestructura, servicios y accesibilidad suficientes.

Estarían sujetos los propietarios de predios que:

• No tienen construcción, o
• Tienen una construcción que no llega a la cuarta parte de lo que permitiría su superficie (coeficiente de utilización menor a 0.25), o
• Son inhabitables por abandono o ruina, o
• Tienen construcciones que valen menos del 50% del valor del terreno, según un avalúo.

Sobre la tasa, el documento sugiere que sea de al menos 1% anual sobre el valor del terreno, con un factor que puede subirla hasta 1.5 veces en predios más grandes que el lote típico de la colonia. Como ejemplo ilustrativo: con la tasa mínima sugerida, un terreno valuado en un millón de pesos pagaría al menos 10,000 pesos al año.

Lo que casi nadie menciona: el propio texto aclara que esos criterios y parámetros son indicativos. Para aplicarse requieren reformas a la legislación fiscal de cada estado, estudios de factibilidad y que cada municipio decida si lo adopta y con qué tasas, excepciones y gradualidad.

“Si no construyes, te quitan el terreno”

También es una propuesta, con matices. El documento plantea los Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios: la autoridad declararía zonas con predios baldíos o subutilizados y les daría un plazo para construir —sugiere entre 2 y 4 años—. Durante ese plazo la declaratoria quedaría inscrita en el Registro Público y no se podría, por ejemplo, subdividir. Si el dueño no construye, procedería la venta forzosa en subasta pública, con avalúo y compensación económica al propietario.

El documento lo presenta como una alternativa a la expropiación y dice que su éxito se mediría por cuántos predios se construyen, no por cuántas subastas se hacen. Para aplicarse, cada estado tendría que reformar su legislación urbana.

El proyecto señala 19 municipios y alcaldías que deberían incluir estos polígonos de forma obligatoria en sus planes:

• Estado de México: Ecatepec, Atizapán de Zaragoza, Tlalnepantla, Naucalpan, Huixquilucan y Nezahualcóyotl.
• Ciudad de México: Gustavo A. Madero, Azcapotzalco, Miguel Hidalgo, Venustiano Carranza, Cuauhtémoc, Cuajimalpa, Álvaro Obregón, Benito Juárez, Iztacalco, Iztapalapa, Coyoacán, La Magdalena Contreras y Tláhuac.

“Va a subir el predial”

No de inmediato, pero el documento sí apunta en esa dirección. Propone tres fases:

1. Que los municipios cobren el predial como ya lo marca su ley, apoyados por los gobiernos estatales. Esto no requiere reformas.
2. Actualizar los registros catastrales para que los valores registrados se acerquen a los valores de mercado, con métodos de valuación masiva y vuelos de dron.
3. Más adelante, discutir ajustes a la base y a las tarifas del impuesto, lo que sí exigiría reformar las leyes fiscales de cada estado.

En la práctica, el predial que pagas sólo cambia si cambia el valor catastral de tu inmueble o la tarifa, y ambas cosas siguen dependiendo de tu municipio y del congreso de tu estado.

“Mi casa vieja va a pagar como terreno baldío”

Es la preocupación con más fundamento. Uno de los criterios del gravamen es que la construcción valga menos de la mitad que el terreno. Una casa antigua de un piso en una zona donde el suelo es caro podría caer en ese supuesto. El documento no hace excepciones explícitas para vivienda habitada; deja las excepciones a lo que defina cada legislación. Es uno de los puntos que vale la pena seguir en la consulta.

“Ahora van a cobrar por construir más pisos”

Es una propuesta. Con la gestión de la valorización del suelo, se podría construir gratis hasta un potencial básico, pero para llegar al máximo permitido —o para cambiar el uso de suelo— habría que aportar al municipio en dinero, obra o suelo. El documento sugiere porcentajes más bajos para vivienda social y más altos para usos comerciales.

“El predial de mi colonia se irá a otro lado”

El proyecto propone un Fideicomiso Metropolitano para financiar obras de alcance regional. Los gobiernos podrían acordar destinar a él una parte de lo que recauden por predial y por los nuevos instrumentos. El documento no fija cuánto: lo dejarían a los convenios entre gobiernos.

¿Y en Tepotzotlán, Cuautitlán Izcalli y el norte del valle?

Tepotzotlán y Cuautitlán Izcalli sí forman parte de la zona metropolitana que cubre el programa, pero no están en la lista de los 19 municipios y alcaldías donde los polígonos de construcción con subasta serían obligatorios.

El gravamen al desperdicio urbano, en cambio, no tiene una lista cerrada: aplicaría en zonas urbanas consolidadas de los municipios que lo adopten, siempre y cuando el Congreso del Estado de México reforme antes la ley fiscal. Hoy nada de eso ha ocurrido, y el predial en estos municipios se sigue cobrando con las reglas de siempre.

Qué sigue y cuándo

• Del 24 de septiembre al 22 de noviembre de 2026: consulta pública. Cualquier persona puede revisar el proyecto en el micrositio de la Sedatu y enviar comentarios al correo [email protected].
• Después de la consulta: el Consejo de Desarrollo Metropolitano del Valle de México tendría que aprobar la versión final, que puede cambiar con los comentarios recibidos.
• Para los impuestos y las subastas: reformas en los congresos de la Ciudad de México, el Estado de México, Hidalgo y Morelos, y decisiones de cada municipio. Sin esas reformas, esas propuestas no se pueden cobrar ni aplicar.

Vamos a actualizar esta nota conforme avance cada etapa.

Preguntas frecuentes

¿El plan ya está vigente?

No. Está en consulta pública hasta el 22 de noviembre de 2026 y todavía tiene que aprobarse. Aun aprobado, los impuestos nuevos requieren reformas a leyes estatales.

¿Me pueden quitar mi casa?

El documento no plantea expropiar viviendas. La venta forzosa en subasta está pensada para predios baldíos o subutilizados dentro de polígonos declarados, después de un plazo para construir y con compensación al dueño, y sólo si antes se reforman las leyes urbanas de cada estado.

¿Cuándo subiría mi predial?

No hay fecha. La primera fase propuesta es cobrar lo que ya marca la ley; la actualización de valores catastrales y cualquier cambio de tarifas dependen de tu municipio y del congreso local.

¿Puedo opinar sobre el plan?

Sí. Durante la consulta pública puedes enviar comentarios, opiniones y propuestas al correo de participación de la Sedatu señalado arriba.

¿Conviene comprar o vender un terreno ahora?

Depende de dónde esté y de qué planes tengas para él. Lo que sí conviene es revisar si el predio está en una zona urbana consolidada, si está en alguno de los 19 municipios señalados y si su documentación está en orden.

Cómo lo vemos en IntusHome

El documento tiene un objetivo claro: que el suelo con servicios se aproveche y que los municipios cobren mejor. Para un propietario eso se traduce en dos tareas que conviene adelantar, se apruebe o no el programa: tener la documentación del inmueble en orden —escritura inscrita y predial al corriente— y tener un plan para los terrenos que hoy están sin construir. Si quieres revisarlo, cuéntanos tu caso.

Actualizaciones

• 7 de octubre de 2026: publicamos esta nota con base en el proyecto para consulta pública.

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Esta nota es informativa y no sustituye asesoría legal o fiscal. Describe un proyecto en consulta pública: su contenido puede cambiar antes de aprobarse, y las propuestas fiscales y urbanas requieren reformas legales para aplicarse.